产业地产面临同质化竞争与空置压力，如何打破传统模式、实现资产价值与产业效益的双重跃升，成为行业共同探索的命题。本期大宸论道特邀大宸设计城市合伙人、广州同誉行商业经营管理有限公司总经理胡广华先生，前乐天控股集团常务副总裁、广州结良园产服创始人孙志彬先生，德智集团董事长陈莉萍女士畅谈湾区产业发展观。三位资深行业人士从运营、金融与设计等多维角度，讲述产业发展的破局之道。
一、现状审视：存量过剩与区域分化并存，行业进入深度洗牌期
“产业地产阶段性过剩确实存在，并且伴随恶性竞争。”前乐天控股集团常务副总裁孙志彬指出，尤其在外围区域或缺乏产业基础的园区，招商压力巨大。一些地方政府推出的“免租金”招商政策，进一步加剧了市场竞争。
这种过剩，一方面源于早期“双创”浪潮下大量旧改项目集中入市，另一方面也与新增供应持续放量有关。大宸设计城市合伙人胡广华引用数据称，仅广州市2025年新增产业开发面积就达1616公顷，粗略估计将带来超5000万平方米的新增空间，远超当前企业的吸纳能力。
区域分化同样显著。政策优势明显的区域如广州黄埔、南沙，凭借税收返还等灵活政策，依然保持较强吸引力；而配套薄弱、定位模糊的园区则陷入招商困境。德智集团董事长陈莉萍提供的数据显示，除公寓业态外，产业地产的租金单价和出租率普遍下滑，东莞、顺德等地市场尤为严峻。
二、破局之道：从“空间出租”到“生态赋能”，构建核心竞争力
面对挑战，三位嘉宾一致认为，产业地产必须彻底告别过去“二房东”式的粗放运营，转向以精细化、智慧化和生态化为核心的高质量发展路径。
成功的产业园无法通过简单“抄作业”实现复制。孙志彬强调，必须依托当地的产业基础、文化基因和人才资源进行特色定位。无论是佛山创意产业园从旧厂房蜕变为文旅地标，还是天河区将传统菜市场改造为泰国风情街的“场景革命”，都证明了深度结合在地特色、精准把握目标客群需求的重要性。
胡广华特别赞赏佛山创意产业园在交通、区位均不占优的情况下，通过持续的内容打磨与场景创新，成为湾区经典案例，其背后是运营方在建筑设计、动线规划、景观营造上超越常规的投入。
运营的核心不再是简单的空间租赁，而是构建能够赋能企业成长的产业生态。“要招得进、留得住，必须体现真正的服务能力。”孙志彬指出，未来的运营需要提供“保姆式服务”，涵盖企业融资对接、上下游产业链整合、技术成果转化支持等多个维度。园区应成为产业资源的连接器和放大器。
陈莉萍从不良资产处置的角度提供了新思路。她指出，对于实体企业而言，通过法拍等渠道获取存量工业资产，成本可能仅为自建项目的三分之一，且能即时投入使用，是更高效的选择。
在融资端，无论是良性资产的租金收益权融资，还是不良资产中优先级、夹层、劣后级的结构化设计，核心都回归到资产本身的运营质量和现金流创造能力。她提出的“1+2+3长产业链资产运营新模型”（一房东、二房东、联合运营方协同）和“流量+运营+不良资产+金融”的整合策略，为盘活存量资产提供了新范式。
产业园区不仅是生产办公的场所，更是生活与社交的空间。孙志彬提到，未来的园区需体现“产城融合”，在硬件设计上更多考虑人文关怀，贴近年轻一代的需求，如引入垂直绿化、完善商业配套、住宿乃至国际幼儿园等。
胡广华也观察到，许多传统制造企业开始将企业文化展示、潮流元素（如咖啡厅、游乐设施）融入园区，旨在吸引年轻人才并提升品牌活力。
三、湾区产业发展观：精细化运营时代，专业价值凸显
三位嘉宾一致认为，未来湾区产业的发展将更加强调质量而非单纯数量，并呈现以下趋势：
1.龙头企业与产业集群效应至关重要：政府资源将更倾向于吸引能带动上下游的龙头企业，发挥其“链主”作用，形成产业集群。琶洲互联网集聚区的成功便是例证。
2.运营能力成为核心资产：中国正在从“房地产开发时代”进入“存量资产运营时代”，资产国有化、运营民营化可能是趋势。具备“手艺人”精神的精细化运营团队价值将愈发凸显。
3.区域协同与特色发展：各地需在国家战略和国土空间规划的指引下，明确自身产业定位，与大湾区其他城市形成互补联动，避免同质化竞争。
四、嘉宾核心观点：不同维度的破局之道
胡广华从市场与设计角度强调：必须认清结构性过剩的现实，通过深度内容塑造和精准的硬件设计告别同质化，学习成功案例对产品打磨的极致精神。
孙志彬从运营与政策角度指出：差异化最终靠深度运营和产业生态赋能实现。未来需紧跟国家与区域产业规划，发挥龙头企业链主作用，并深化“产城融合”。
陈莉萍从金融与资产角度提出：需创新运用不良资产等工具降低获取成本，并通过“流量、运营、金融”的整合模型提升资产价值。专业运营者的“手艺人”价值将在存量时代空前凸显。
写在最后
产业地产的转型升级之路，本质是从物理空间提供商向产业生态服务商的深刻变革。在存量时代，唯有通过精准的定位、深度的运营、创新的金融工具和用心的场景营造，才能打破同质化困局，最终实现资产价值的稳健提升与产业效益的可持续增长，完成从“粗放扩张”到“精益生长”的华丽跃升。
这条路上，专业、耐心与生态思维，将是通向未来的钥匙。